노후 아파트 재건축 추진을 앞두고 있거나 재건축 매물을 검토하면서 안전진단부터 분담금까지 절차를 이해하려는 분께 필요합니다. 도시정비법 등 법령 기준으로 정리합니다.
재건축정보는 ‘기본제도 확인’부터 ‘재개발과의 차이 확인’까지 6단계로 확인합니다. 투자 시점 판단에 필요한 순서입니다.
도시정비법 제12조에 따른 재건축 안전진단 제도의 기본 구조를 확인합니다.
현지조사(예비안전진단)부터 정밀안전진단, 적정성 검토까지의 절차를 확인합니다.
안전진단 통과 이후 조합설립 등 사업 진행 절차를 확인합니다.
재건축 건축계획과 공급 세대수 계획을 확인합니다.
재건축 분담금과 사업성 판단 기준을 확인합니다.
재개발과의 전반적 차이는 tnvjaos.com(대표사이트)에서 종합 비교로 확인할 수 있습니다.
재개발과 재건축은 안전진단·판정 등급·조합원 자격·핵심 평가항목 항목에서 차이가 있습니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 안전진단 | 필수(도시정비법 제12조) | 불필요(노후도 등 별도 요건) |
| 판정 등급 | A~E등급, D·E등급만 재건축 추진 가능 | 해당 없음 |
| 조합원 자격 | 건물과 토지를 함께 소유해야 하는 경우가 많음 | 토지만 소유해도 인정(재개발) |
| 핵심 평가항목 | 구조안전성·건축마감및설비노후도·주거환경·비용분석 | 노후·불량건축물 비율 등 |
아래 목록에서 주제별로 정리한 재건축정보 정보 60가지를 바로 볼 수 있습니다.
재건축은 도시정비법 제12조의 안전진단에서 D·E등급을 받아야 시작되므로, 안전진단·조합 절차·건축계획·부담금·재개발과의 차이를 순서대로 확인해야 합니다.
| 항목 | 확인할 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 기본제도 | 안전진단 A~E 등급, 재건축초과이익환수제, 조합원 분양자격(토지+건물 소유) | 국가법령정보센터, 조합 정관 |
| 적용요건·확인절차 | 사용승인 후 연한, 현지조사·정밀안전진단·적정성 검토, 정비구역 지정 요건 | 관할 구청 도시정비 부서, 지자체 조례 |
| 조합·사업진행 | 추진위원회·조합설립 동의율, 시공사 선정, 관리처분계획, 이주·준공 | 조합 총회 자료, 서울시 정비사업 정보몽땅 |
| 건축·공급계획 | 용적률·층수·세대수, 임대주택 의무, 주차·조경·부대복리시설 | 사업시행계획인가 고시문, 정비계획 도서 |
| 부담·사업성확인 | 비례율, 종전자산 평가, 분담금, 초과이익환수금, 취득세·양도세·보유세 | 관리처분계획 총회 자료, 세무 전문가 |
| 재개발과의 차이 | 안전진단 유무, 조합원 자격, 세입자 보상, 동의율 산정 방식 | 정비구역 지정 고시, tnvjaos.com 종합 비교 |
가장 흔한 실수는 준공 30년이면 자동으로 재건축된다고 믿거나 분담금만 보고 초과이익환수금을 빼고 계산하는 것입니다.
도시정비법 제12조는 재건축사업 정비계획 입안을 위해 건축물의 구조적 안전성과 노후도를 평가하는 안전진단을 받도록 정하고 있습니다. 재개발과 달리 재건축은 이 절차가 필수입니다.
구조안전성과 주거환경 등을 종합해 A~E 5개 등급으로 판정하며, 이 중 D등급(조건부 재건축)이나 E등급(즉시 재건축)을 받아야 재건축 사업을 본격적으로 추진할 수 있습니다. A~C등급은 유지·보수 대상으로 판단됩니다.
현지조사(예비안전진단) 단계에서 통상 3~6개월 정도 소요되는 것으로 알려져 있습니다. 이후 정밀안전진단과 적정성 검토가 이어지면 전체 기간은 더 길어질 수 있습니다.
재조사 요청, 다른 기관의 적정성 검토 의뢰, 행정소송 등의 방법으로 불복할 수 있습니다.
네, 사전 예약 시 당일 방문 상담이 가능합니다. 관심 있는 단지의 안전진단 진행 상황을 미리 알려주시면 관련 절차를 안내해 드립니다.
아래 전화상담 버튼으로 문의하시면 됩니다. 관심 있는 구역명을 알려주시면 관련 정보와 절차를 상담해 드립니다.
