건축·공급계획

재건축 건축계획과 공급 세대수는 어떻게 정해지나

정리 · 2026년 09월 10일

재건축 건축계획은 사업시행계획인가 단계에서 확정되며, 용적률·건폐율 같은 법적 상한과 조합이 정한 평형 구성에 따라 전체 공급 세대수와 조합원·일반분양 비율이 정해집니다. 조합원이라면 본인이 배정받을 평형과 위치가 어떤 기준으로 정해지는지 미리 이해해두는 것이 좋습니다.

• 용적률·건폐율 — 법정 상한과 지자체 조례로 결정
• 전체 세대수 — 대지면적과 용적률을 기준으로 산정
• 조합원분양·일반분양 비율 — 사업시행계획에서 확정
• 평형 배정 — 종전자산 권리가액과 희망 순위 반영

용적률·건폐율이 공급 세대수를 결정하는 구조

대지면적에 적용 가능한 용적률을 곱해 전체 건축 가능 연면적이 정해지고, 여기에 평형별 계획을 반영해 총 세대수가 산정됩니다. 용적률이 높을수록 더 많은 세대를 공급할 수 있어 사업성에 직접 영향을 줍니다.

조합원분양과 일반분양의 관계

전체 세대수에서 조합원에게 배정되는 세대를 제외한 나머지가 일반분양으로 공급됩니다. 일반분양 수익은 사업비를 충당하는 재원이 되므로, 일반분양 비율이 높을수록 조합원 분담금이 낮아지는 경향이 있습니다.

평형 배정 기준

조합원 평형 배정은 통상 종전자산 권리가액이 큰 순서로 희망 평형을 우선 배정하는 방식이 많이 쓰이며, 구체적인 배정 규칙은 조합 정관이나 관리처분계획에서 정합니다.

동·호수 추첨

평형이 정해진 뒤에는 통상 공개 추첨을 통해 동·호수를 배정합니다. 추첨 방식과 시기는 조합 총회에서 결정되며, 조합원은 사전에 공지된 절차에 따라 참여합니다.

건축계획 변경 가능성

사업시행계획인가 이후에도 인허가 과정이나 설계 변경으로 세대수나 평형 구성이 조정되는 경우가 있습니다. 변경이 있으면 조합원 권리에 영향을 줄 수 있어 총회 안건을 통해 확인해야 합니다.

공급계획과 분담금의 관계

일반분양 물량과 분양가가 예상보다 낮아지면 조합원 분담금이 늘어날 수 있어, 건축계획과 분담금 추정치는 함께 살펴봐야 합니다. 구체적인 분담금 구조는 이 사이트의 부담·사업성확인 문서에서 다룹니다.

커뮤니티 시설과 부대복리시설

최근 재건축 단지는 주차장, 커뮤니티센터, 조경 등 부대복리시설 비중이 커지는 경향이 있어, 이런 시설 계획도 전체 사업비와 분담금에 영향을 줄 수 있습니다.

건축계획을 확인하는 방법

사업시행계획인가 고시문이나 조합 총회 자료를 통해 확정된 용적률, 세대수, 평형 구성을 확인할 수 있으며, 관할 구청 도시정비 부서에서도 관련 자료를 열람할 수 있습니다.

재개발과 건축계획 수립 방식의 차이

재건축은 단일 단지를 대상으로 비교적 단순한 대지 형태에서 건축계획을 수립하는 경우가 많은 반면, 재개발은 여러 필지가 모인 구역 전체의 도로·기반시설 계획까지 함께 고려해야 해 건축계획 수립 범위가 더 넓은 편입니다.

설계 변경에 조합원 동의가 필요한 경우

세대수나 평형 구성에 큰 변화를 주는 설계 변경은 통상 조합 총회 의결을 거쳐야 하며, 경미한 변경은 이사회 등 내부 절차로 처리되는 경우가 많습니다. 변경 범위에 따라 필요한 절차가 달라 조합 정관을 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문