조합·사업진행

재건축 조합설립과 사업 진행 절차

정리 · 2026년 09월 10일

재건축은 안전진단을 통과한 이후 정비계획 수립, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 순으로 진행됩니다. 절차의 큰 틀은 재개발과 유사하지만, 안전진단이라는 선행 절차가 반드시 필요하다는 점이 다릅니다.

• 안전진단 통과(D·E등급)
• 정비계획 수립 및 정비구역 지정
• 조합설립인가(토지등소유자 동의 확보)
• 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 착공

안전진단 이후 첫 단계

안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(즉시 재건축)을 받으면 정비계획 수립 절차로 넘어갈 수 있습니다. D등급의 경우 조건부 판정이라 추가 절차나 조건이 따르는 경우가 있습니다.

조합설립 동의율

재건축 조합설립에는 토지등소유자의 일정 비율 이상 동의가 필요하며, 구체적인 동의율은 도시정비법과 시행령에 따라 정해집니다. 재개발과 동의율 산정 방식이 다를 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

조합원 자격 확인

재건축은 통상 건축물과 토지를 함께 소유해야 조합원 자격이 인정되는 경우가 많습니다. 토지만 소유해도 자격이 인정될 수 있는 재개발과 이 부분에서 차이가 있습니다.

사업시행계획인가와 관리처분계획인가

조합설립 이후에는 건축계획을 담은 사업시행계획인가를 받고, 이어서 조합원별 분담금과 분양 계획을 담은 관리처분계획인가를 받아야 착공할 수 있습니다. 이 단계별 구조는 재개발과 유사합니다.

재건축 초과이익환수제

재건축은 재개발과 달리 초과이익환수제가 적용될 수 있어, 사업으로 발생한 개발이익 중 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도가 별도로 존재합니다. 구체적인 적용 여부와 금액은 개별 사업장마다 다릅니다.

사업 진행 중 확인할 자료

조합 총회 자료를 통해 안전진단 이후 각 단계의 진행 상황과 예상 일정을 확인할 수 있으며, 관할 구청 도시정비 부서에서도 진행 현황을 확인할 수 있습니다.

재건축 사업이 지연되는 경우

조합 내부 갈등이나 초과이익환수제 부담을 둘러싼 이견 등으로 재건축 사업이 지연되는 경우가 있습니다. 최근 절차 개선으로 지연을 줄이려는 시도가 이어지고 있지만 여전히 사업장별로 진행 속도 차이가 큽니다.

재건축 관련 정보 확인처

조합 총회 자료 외에도 서울시 정비사업 정보몽땅을 통해 재건축 사업의 진행 단계와 관련 공고를 확인할 수 있습니다.

조합원이 각 단계에서 확인할 점

조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 각 단계에서 총회 의결 내용과 본인의 권리·의무 변화를 꼼꼼히 확인하는 것이 이후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

이 사이트의 관련 문서와 함께 참고하기

안전진단 등급과 절차는 이 사이트의 다른 문서에서 다루며, 조합 설립 이후의 진행 절차와 함께 살펴보면 재건축 전체 흐름을 체계적으로 이해할 수 있습니다.

재건축 사업 참여를 고민할 때 확인할 순서

안전진단 결과 확인 → 조합설립 동의율 검토 → 예상 사업성과 분담금 확인 → 초과이익환수제 부담 가늠의 순서로 접근하면 초기 판단에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문