부담·사업성확인

재건축 종전자산 감정평가는 어떻게 진행되나

종전자산 감정평가는 관리처분계획 수립을 위해 조합원이 보유한 기존 부동산의 가치를 평가하는 절차로, 통상 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균해 확정합니다. 이 평가액은 조합원별 권리가액과 분담금 산정의 기초가 되므로 재건축 사업성 판단에서 매우 중요한 절차입니다.

• 평가 시점 — 통상 사업시행계획인가 이후, 관리처분계획 수립 전
• 평가 방식 — 2개 이상 감정평가법인의 평가액을 산술평균
• 평가 요소 — 대지지분, 건물 상태, 위치, 층·향 등
• 이의 절차 — 평가액에 이의가 있으면 재평가나 이의신청 가능

종전자산 감정평가란

조합원이 재건축 이전에 보유하고 있던 토지와 건축물의 가치를 평가해, 이후 권리가액과 분담금을 산정하는 기초 자료로 활용하는 절차입니다.

평가 시점

통상 사업시행계획인가 이후, 관리처분계획을 수립하기 전 단계에서 진행되는 것이 일반적입니다.

평가 방식

조합이 선정한 2개 이상의 감정평가법인이 각각 평가한 금액을 산술평균해 최종 종전자산 평가액을 확정하는 방식이 일반적으로 활용됩니다.

평가에 반영되는 요소

대지지분의 크기, 건물의 노후 상태, 단지 내 위치, 층과 향 등 여러 요소가 종합적으로 반영돼 개별 세대마다 평가액이 다르게 산정됩니다.

평가액에 이의가 있을 때

통보받은 평가액에 이견이 있으면 조합에 이의를 제기하거나 재평가를 요청할 수 있는 절차가 마련되어 있는 것이 일반적이며, 구체적인 절차는 조합 정관을 확인해야 합니다.

평가액과 시세의 차이

종전자산 평가액은 감정평가 기준에 따라 산정되므로 실제 시장 거래가격(시세)과는 차이가 날 수 있어, 시세만 보고 평가액을 예상하면 오차가 생길 수 있습니다.

평가 결과 확인 방법

개별 조합원은 통상 개별 통지서를 통해 본인의 종전자산 평가액을 확인할 수 있으며, 전체 평가 총액은 조합 총회 자료를 통해 확인할 수 있습니다.

감정평가법인 선정 절차

조합이 감정평가법인을 선정할 때는 조합원 또는 총회의 추천 절차를 거쳐 복수의 법인을 선정하는 것이 일반적이며, 특정 평가법인에 편중되지 않도록 균형 있게 선정하는 것이 중요합니다.

재평가가 필요한 경우

최초 평가 이후 상당 기간이 지나거나 시장 여건이 크게 바뀌면 관리처분계획 변경 등을 계기로 재평가가 이뤄지는 경우도 있어, 사업 기간이 길어질수록 평가액 변동 가능성도 함께 고려해야 합니다.

평가액 통지 이후 절차

종전자산 평가액이 확정되면 이를 바탕으로 관리처분계획안이 마련되고, 이후 총회 의결을 거쳐 최종 관리처분계획이 확정되는 순서로 사업이 진행됩니다.

평가 결과를 활용한 자금 계획

본인의 종전자산 평가액이 확정되면 이를 바탕으로 예상 권리가액과 분담금 규모를 대략적으로 가늠할 수 있어, 미리 이주비나 추가분담금에 대비한 자금 계획을 세워두는 것이 좋습니다.

감정평가와 세금의 관계

종전자산 평가액은 조합원 분담금 산정의 기초일 뿐 아니라 이후 양도소득세 계산에서 취득가액 산정과도 연결될 수 있어, 평가 결과를 보관해두면 세무 신고 시 참고자료로 활용할 수 있습니다.

평가 관련 서류 보관의 중요성

종전자산 평가 통지서와 관련 서류는 이후 분담금 정산, 세무 신고, 분쟁 발생 시 근거자료로 활용될 수 있어, 조합원 개인이 별도로 사본을 보관해두는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문